Connais-tu **l'effet de levier** ? Cette stratégie financière pourrait te permettre de réaliser tes projets d’investissement immobilier sans avoir à effectuer un apport initial, à condition bien sûr de posséder déjà un actif.
Souhaites-tu investir dans une propriété locative ? Acheter une résidence secondaire ? Ce sont des situations où l’effet de levier pourrait s’avérer utile.
Voici quelques informations importantes à prendre en considération :
v L’effet de levier est une stratégie financière qui permet au propriétaire d’utiliser la valeur de son bien immobilier pour en acheter un autre. Ce capital sert ensuite d’apport initial pour le nouvel achat, évitant ainsi au propriétaire de devoir puiser dans ses propres fonds.
En d’autres termes, l’effet de levier consiste à faire croître son patrimoine en utilisant au maximum l’argent emprunté à la banque plutôt que ses propres ressources.
v Cette stratégie peut être utilisée dès que vous avez une hypothèque et qu’une partie de votre prêt est remboursée. Cela s’applique que vous possédiez une maison ou un immeuble locatif (duplex, etc.).
En utilisant l’effet de levier, vous transformez une dette (votre hypothèque) en un investissement. Cela est d’autant plus vrai dans le cas d’une propriété locative : le capital fournit l’apport initial, tandis que les loyers vous aident à couvrir les paiements hypothécaires et les dépenses liées au bâtiment.
v Souhaitez-vous savoir combien de capital vous avez dans votre propriété et que vous pourriez utiliser comme levier ? Rien de plus simple. Il suffit de soustraire le solde de l’hypothèque de la valeur marchande actuelle.
Les institutions financières ne prêtent que 80 % de la valeur totale de la propriété moins le solde restant, et non la totalité. Ainsi, le montant que vous pourrez utiliser sera en réalité inférieur au capital réel que vous possédez.
Exemple :
Votre maison a une valeur marchande de 500 000 $. Le solde de l’hypothèque que vous devez encore rembourser est de 250 000 $.
500 000 $ x 80 % = 400 000 $
400 000 $ - 250 000 $ = 150 000 $
Ainsi, la valeur nette dont vous disposez dans votre maison est de 150 000 $.
Votre banque refinancera un maximum de 150 000 $, soit le montant maximum que vous pouvez utiliser comme levier.
v L’effet de levier peut être utilisé pour de multiples projets. Par exemple, l’acquisition d’un chalet, un investissement immobilier, etc.
Cependant, l’achat d’une propriété locative est le type d’investissement immobilier pour lequel les banques sont les plus disposées à accorder un prêt, car il s’agit généralement d’un projet assez sûr garantissant des revenus réguliers.
Quoi qu’il en soit, avant d’utiliser votre capital pour financer votre projet, assurez-vous qu’il réponde à certains critères :
✅ Un prix d’achat raisonnable ;
✅ Un potentiel d’appréciation de la valeur ou une bonne rentabilité ;
✅ Un budget exhaustif tenant compte de toutes les dépenses associées (prix des loyers, taxes municipales et scolaires, taxe de bienvenue, etc.).
Bien que l’effet de levier puisse sembler attrayant, ce n’est pas une stratégie adaptée à tout le monde. Elle convient aux propriétaires ayant une bonne santé financière et une certaine tolérance au risque.
Selon votre projet, évaluez également vos capacités et votre envie de le réaliser. Par exemple, si vous envisagez d’investir dans une propriété locative, êtes-vous prêt à consacrer du temps à vos locataires ? Après tout, ce n’est pas uniquement l’aspect financier qui doit être pris en compte !
Attention à l’endettement
Avant d’utiliser l’effet de levier comme outil de financement, assurez-vous de prendre en compte votre ratio prêt-valeur, qui ne doit pas être trop élevé. Il s’agit du rapport entre le montant de vos prêts et la valeur de vos propriétés. Plus ce ratio est élevé, plus votre niveau d’endettement augmente, ce qui accroît les risques.
Pour obtenir plus d’informations et des conseils personnalisés, n’hésitez pas à me contacter. 🤙
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